新鸿基回归香港，万达平稳发力，太古陈兵魔都，华润获崛起契机，恒隆兵败内地，银泰已至瓶颈，瑞安新老交替，大悦城加速变革，久光已迟暮，龙湖业绩大增，新城待发力，九龙仓内地崛起...2016年的中国商业地产，注定不平凡...新鸿基重新瞄准香港营业收入达1017.46亿港币，同比上升29.64%。2016年上半年租赁收入为106.85亿元，净租金收入85.38亿元。交出了份不错的答卷，至少租金比万达上半年这81.23亿元要高。 香港依然是新鸿基的主战场，香港占总租金收入的83%。去年9月份开业的YOHO MALL打造艺术、玩乐及文化概念，引入各类潮牌及特色美食；PopWalk天晋汇一期也已在上个月开业，预计首年营业额可达2亿元。旺角新世纪广场去年8月完成翻新改造，国金中心、新城市广场、东港城、荃湾商场、大埔超级城、上水广场等项目通过优化租户组合，都有不错的表现。目前新鸿基正准备再次加码香港市场。在中国内地的商场，只占新鸿基总租金收入的17%。新鸿基自3年前拿下徐家汇中心后，就再也没有拿过地，一直嫌弃地价太高。今年3月初，广州天环广场成功开业，目前开发重点是广州天汇广场IGC、上海徐家汇中心及南京国金中心。万达王者之势已成2016上半年万达集团总收入376.35亿，比去年同期增长21.82%，商业地产占比21.58%，万达广场开业总数达142家，上半年共收租81.23亿，同比增长28.02%，实现毛利为人民币60.39亿，同比增长28.19%。2015年开26个，2016年上半年开业9个，2016年全面要开业50个，2017年同样是50个，2018年起，每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。 2016上半年万达广场客流增长26%，客流热点分布上看，自东向西递减，沿海依然城市是主力，目前万达在江苏、福建、山东、浙江的生意更好。 万达广场的主力店面积正逐步缩减，能平衡资金链的金街的面积在提升，零售正被压缩，娱乐及体验业态占比提升明显，文化及场景成为发力方向。 在二三线城市，万达同样能刷出高业绩，目前提升明显。 太古香港败退内地逆袭太古2016上半年收入同比下跌16%至港币78.86亿元；租金收入达港币53.67亿元。纯利按年跌37.2%至港币53.34亿元；基本溢利跌9.62%至港币35.59亿元。正经历内地与香港市场的冰火两重天。 上半年营业额 出租率北京太古里 增长3.7% 降低1%广州太古汇 增长4% 不变北京颐堤港 增长12.8% 提升2%成都远洋太古里 增长112.5% 提升3%香港太古里 下降17% 不变香港太古城中心 下降4.1% 不变名店仓 下降13% 不变太古在香港营业额大跌的这两个项目，都是奢侈商业拖了后腿。但值得庆幸的是，太古在内地的项目增长稳定。特别是北京颐堤港和成都太古里，正度过培养期焕发出新机。颐堤港已是当地的生活中心，而成都太古里已有全国影响力，这半年增加的品牌更接地气更潮流时尚，营业额大幅提升在情理之中。华润获崛起契机就在刚刚，华润披露了2016年中期业绩。报告期内，华润开发物业实现营业额445.5亿港元，同比增长19.9%，投资物业(包括酒店经营)毛利率达到61.2%。，租金收入为港币35.3亿元。 目前，华润已开业万象城12个，五彩城/万象汇7个，其他购物中心2个。2016上半年，只有温州万象城开业。租金最高的是：深圳万象城、杭州万象城和南宁万象城，有8个购物中心租金收入同比增长超过5%。5个购物中心出现租金下滑，包括深圳万象城、成都万象城、无锡万象城、郑州万象城和上海五彩城。深圳万象城则是首次租金下滑。值得玩味的是，郑州万象城和成都万象城，租金下滑幅度均超过15%。一个位于郑州核心地段，但奢侈商业玩不过一旁的大卫城，另一个呢，位于郑州的东郊，这两年被IFC、成都太古里、成都大悦城抢生意。出租率这块，无锡万象城依然垫底，达76.7%，跌幅最大的则是郑州万象城及杭州万象城。华润已至转型拐点，郑州万象城在8月份推出的商场商业街区：“9frac34;站台”，就是次全新的尝试。今年下半年，山东日照华润万象汇将在9月29日开业。2017~2018年将迎开业高峰，2017年将有超过10个新建购物中心开业。包括深圳华润万象天地、万象食家、珠海万象世界、汕头万象城、上海万象城、西安、太原、南通、北京密云、昆山、厦门等项目。恒隆拐点已至恒隆2016上半年总收入增长37%至港币63.11亿元，租赁租金收入上升1%至港币39.07亿元。但内地的4个恒隆广场租金大跌，拐点已至。上半年租金 现状上海恒隆广场 7.78亿港币 出租率大跌17%，租金收入大跌13%，零售额分别减少2%上海港汇恒隆广场 5.76亿港币 零售额减少6%，租金收入减少5%济南恒隆广场 1.6亿港币 租金收入下跌5%无锡恒隆广场 1.42亿港币 出租率仅76%沈阳市府恒隆广场 1.42亿港币 出租率上升5%天津恒隆广场 1.14亿港币 出租率下降6%，零售额增长6%大连恒隆广场 0.43亿港币 出租率仅为62%值得关注的是，恒隆在内地的旗舰项目正经历最大危机，上海恒隆广场出租率大跌17%，租金大跌13%，无奈内地奢侈商业不景气；这些年来，陆家嘴、静安寺、淮海路的一批玩体验的奢侈MALL群起，对上海恒隆广场造成了致命的打击。与内地的八座恒隆广场零售租金收入较去年同期下降7%相比，在香港的项目调整得当，这半年来获得了不错的业绩。香港恒隆中心的adidas旗舰店居然还为体育爱好者提供训练兼备的独特体验；旺角家乐坊成功引入了HM全新概念旗舰店，已是旺角的潮流集中地；淘大商场引入各种潮牌。恒隆在铜锣湾及旺角商铺组合的租金收入分别增长20%及17%。银泰发展瓶颈期2016上半年营业收入27.255亿元，租金收入增加5.179亿元，提升19.7%，但净利润暴跌20.9%。自从银泰归于马云后，已沉寂良久。营业额 租金杭州西湖银泰城 4.38亿元 2300万元合肥银泰中心 5.26亿元 2500万元慈禧银泰城 2.07亿元 1000万元金华银泰城 2.36亿元 1000万元海宁银泰城 0.7亿元 2600万元临海银泰城 0.34亿元 1500万元西安曲江银泰城 0.71亿元 1900万元随州新世纪购物中心 0.21亿元 600万元唐山银泰城 0.34亿元 700万元温岭银泰城 0.61亿元 2100万元湖州东吴银泰城 0.04亿元 2900万元柳州银泰城 0.19亿元 1000万元绍兴银泰城 0.72亿元 4500万元芜湖银泰城 0.26亿元 1300万元宁波环球银泰城 0.34亿元 3400万元目前看来，浙江依旧是银泰的腹地，其他省份的项目，目前只有主打奢侈商业的合肥银泰中心较为成功。值得玩味的是，从租金收入上来看，租金最高的居然是营业额业绩一般的绍兴银泰城。营业额前六的项目，在租金上却没有拉开差距。目前这40家银泰城，销售增长的只有18家，销售下降最惨的是唐山银泰城，下降达37.8%，银泰已处于发展瓶颈期。瑞安整体业绩大跌2016年上半年集团营业额为人民币16.81亿元，因住宅销售的贡献减少及抛售内多笔内地项目，大跌17%。但毕竟新天地的影响力在那，租金收入这半年来增长了3%至7.59亿元。上半年租金 现状上海新天地 1.64亿元 租金提升11%上海虹桥天地 1.25亿元 租金提升56%佛山岭南天地 0.58亿元 租金提升26%武汉天地 0.55亿元 租金提升28%上海新天地时尚 0.4亿元 租金提升8%上海瑞虹新城 0.38亿元 租金提升9%重庆天地 0.23亿元 租金提升5%新天地的模式，注定了其在度过培养期后，租金会有爆发式的增长，上海虹桥天地、佛山岭南天地、武汉天地早已是当地地标，增长在情理之中。值得注意的是，租金提升最慢的则是重庆天地，虽在开业时让重庆精英大爱，但地段的劣势限制了发展。此外，瑞安今年还通过大宗交易已获得77.91亿元，包括出售上海太平桥企业天地3号、佛山岭南天地第4号地块。瑞安正洗牌手上的各种物业，专心发展新天地系列。大悦城小宇宙爆发2016上半年，大悦城的核心战略就是提质增效，推进基金合作及管理模式输出让大悦城加速。目前这半年，爆出的营业收入为27.89亿元，同期上升25.4%。毛利达到17.17亿元；毛利率达61.6%，较去年同期上升2.7%。 投资物业租金收入增长21%，达人民币12.98亿元。大悦城购物中心租金同比增长24%达人民币10.5亿元，客流及销售额增幅均达19%，平均出租率超过95%。 除一线城市项目表现优异外，大悦城购物中心在竞争激烈的二线城市，如天津、沈阳、成都等，都取得了突出的成果，租金及销售额增长均超过15%。 目前大悦城土地储备仅为404万方，正努力发展轻资产模式，7月份继天津和平大悦城后，又联手贵州恒丰伟业，已达成战略合作意向。 8月份，还成功建立了商业地产基金平台，类似凯德的退出新模式。久光全面败退2016久光的母公司：利福国际，上半年营业额下跌3.0%达22.802 亿港元，收入下跌4.5%至29.308 亿港元，净利润同比暴跌56.2%达4346.5 万港元，久光正经历史无前例的大衰退。上半年销售收入 现状上海久光 下跌1.2％ 净利润下跌3.9％苏州久光 下降4.2％ 客流量亦下降8.8％，净利润暴跌11.8％大连久光 暴跌48.8% 亏损1410 万港元，5个楼层的商家已全部撤场沈阳久光 / 26个月亏3.8亿元，已关店沈阳久光才是久光在内地的亏损之王，26个月亏3.8亿元，2016年亏损加剧，今年7月份无奈正式关店。同样的，大连久光开业来这三年来，一路亏损，2014年亏损4030万港元、2015年亏损1.532亿港元，今年亏损则在收窄，但半年已亏损1410 万港元，即便关店也在情理之中。如今久光在中国，撑场面的也就上海久光及苏州久光这俩项目了，但情势同样不乐观。上海久光场子已老，新一代年轻人正转移阵地，但行业地位还在，目前营业额正缓步下跌，而苏州久光则是因诚品及苏州新光天地的强势来袭截流，正衰退中。龙湖业绩大幅增长龙湖上半年营业额为183.7亿元，同比增长9.4%，租金收入比上年同期增长33.9%至人民币8.8亿元，三大产品线天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为85.2%、13.0%和1.8%。龙湖交出了份不错的答卷。 重庆才是龙湖的老本营，两大项目北城天街及时代天街稳坐租金收入之王。值得注意的是，龙湖星悦荟系列已经开业8个项目，小但各有特色，已成为天街后的又一亮点。目前北京、杭州、上海，成为龙湖这两年战略核心。上半年中旬北京大兴天街开业，儿童体验及娱乐体验亮了。年内虹桥天街也将正式亮相。九龙仓内地香港冰火两重天表面看，九龙仓上半年收入171.4亿，增长12%；营业盈利69.1亿，增长8%；集团核心盈利为51.1亿，增长14%。看似业绩不错，但其实，九龙仓同样正经历劫难，特别是在香港。上半年营业额 上半年租金 现状成都IFS 18亿元 3.12亿元 销售额上升13%，收入同比增长9%香港海港城 133亿港币 31.08亿港币 租户销售额下跌14.7%香港时代广场 39亿港币 10.87亿港币 租户销售额下跌15.7%香港荷里活广场 营业额上升3% 2.7亿港币 盈利上升3%至港币2.12亿元这半，年香港海港城大幅提升了轻奢、美容、潮牌类租户，但销售额依然下跌14.7%，香港时代广场这半年强调提升租户组合，但悲剧的是销售额更是下跌15.7%，九龙仓在香港的这两个项目正经历大衰退。但值得庆幸的是，九龙仓在内地的旗舰项目，成都IFS的业绩则在大幅上升，体验加码还够萌够潮，光上半年人流量就增加了14%，已成为中国西南绝对的地标。九龙仓原本已放弃在内地争老大的想法，但IFS在内地的成功让九龙仓重拾希望。未来2年已布局5个IFS。今年下半年是苏州、重庆IFS即将开业，明年长沙IFS已确定要开业。新城逆袭发力上半年营业额90.72亿元，目前已开出6个吾悦广场，总客流4068万人次，商业租金收入达到2.034亿元，同比增长49.24%。新城正筹谋发力。租金收入 每平米月基本租金常州武进吾悦广场 3400万元 84常州吾悦国际广场 2900万元 59上海青浦吾悦广场 2300万元 83张家港吾悦广场 1000万元 58镇江丹阳吾悦广场 1000万元 47吴江吾悦广场 300万元 45租金收入最高的依然是常州及上海的项目，但目前这6个项目的单位租金仅1.5-2.8元/米/天。值得注意的是，但新城花费年薪1500万从万达挖来了陈德力，是要待调整发力的节奏。目前在建的新城吾悦广场已达18个，2016年的开发重点是成都吾悦广场、安庆新城吾悦广场、南昌新城吾悦广场、金坛吾悦广场、海口新城吾悦广场。总之，上半年只是开始，2016年中国商业地产注定要在沉淀后，迎来全面的爆发...